Il tetto agli affitti introdotto in Catalogna ha rallentato l’aumento dei canoni ma non ha prodotto una riduzione netta dei prezzi medi. Secondo i dati dell’Incasòl, l’istituto regionale che custodisce le cauzioni dei contratti d’affitto, i canoni della Catalogna sono cresciuti dell’1% dal primo trimestre del 2024, cioè poco prima dell’avvio della misura.
Il quadro cambia rispetto agli anni precedenti: a Barcellona l’affitto medio nel 2022 era di 1.027 euro al mese e all’inizio del 2024 aveva toccato i 1.194 euro, circa il 16% in più. Dopo l’entrata in vigore della legge il canone mensile medio è sceso del 4,4%, a circa 1.141 euro, mentre il prezzo al metro quadro è salito del 2,4%, fino a 17,13 euro.
Che cosa cambia con il tetto agli affitti
Il rent control catalano si applica ai nuovi contratti e nei comuni dichiarati “zone di mercato teso”, che in Catalogna sono 271. La normativa distingue due regole principali: i piccoli proprietari non possono chiedere più dell’affitto del contratto precedente, aggiornabile al massimo del 3% annuo (il limite del 2024); i proprietari con cinque o più immobili devono rispettare un valore massimo fissato da un indice pubblico che varia per zona e tipo di casa.
Lo stesso indice si applica anche alle case rimaste vuote negli ultimi cinque anni. La legge non stabilisce un prezzo uguale per tutti: ogni nuovo contratto parte dal canone precedente e l’indice interviene solo limitando le richieste più alte.
Chi è interessato e quali effetti pratici si osservano
La misura ha prodotto differenze tra territori: nei comuni con il tetto i canoni sono scesi dello 0,7% in due anni, mentre nei comuni non regolati sono saliti dell’11%. L’Incasòl segnala però un limite statistico: misura solo i contratti nuovi e, con meno ricambio, il campione si è ridotto. Il saldo netto dei contratti abituali è sceso da 8.449 nel 2023 a 2.512 dell’ultimo trimestre monitorato.
A Barcellona la contraddizione tra affitto medio in calo e prezzo al metro quadro in aumento si spiega con la minore superficie delle abitazioni affittate: con un canone giù del 4,4% e un prezzo al metro quadro su del 2,4%, la superficie media implicita è passata da 75 a 71 metri quadri, con una riduzione stimata tra il 5 e il 7%.
Il movimento degli inquilini e alcune associazioni hanno risposte diverse sulla strada da seguire. Il Sindicat de Llogateres rivendica che il tetto ha fermato i rincari ma chiede di abbassare i canoni in modo drastico, di applicare le sanzioni previste e di rivedere l’indice al ribasso; nella grande manifestazione del novembre 2024 aveva chiesto tagli fino al 50% e denunciato 58 annunci che violano la legge.
Dall’altra parte, l’unione Som Habitatge ha proposto di rialzare la soglia per la definizione di “grande proprietario”: oggi è fissata dalla legge catalana a cinque case e dalla legge statale a dieci, mentre l’associazione chiede di portarla a cento. Tra le altre proposte figura anche la possibilità di eliminare il tetto o di modificare le regole di sfratto e di introdurre un patto di stabilità normativa.
Infine, i dati relativi all’inflazione indicano che il prezzo reale al metro quadro è calato di circa il 3% rispetto a un’inflazione intorno al 5,8%, fatto che inquadra la riduzione come una frenata della crescita nominale più che come una diminuzione effettiva dei prezzi.
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